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袁一泓
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房产

不是我故弄玄虚,而是看到两个排行榜生出的疑惑。

6月30日午夜刚过,搜房网旗下的中国指数研究院,就挂出了一份《2014上半年房企销售业绩排行榜》(简称搜房榜);7月1日上午,乐居旗下的克而瑞(CRIC)研究中心则如期发布了《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》(简称克而瑞榜)。

按照搜房榜,中海地产上半年的销售额是548亿元,在克而瑞榜,中海地产这一数字则高达575亿。它们之间的差距是2700000000元,270万一套的房子,可以买1000套。

两个排行榜,企业的销售额相同的只是少数,而且动辄相差就是几亿甚至几十亿。再譬如,搜房榜的华夏幸福基业,销售额是240亿,克而瑞榜是200亿。万达集团在搜房榜有545亿,在克而瑞榜只有507亿。泰禾地产前者给出

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(2014-06-12 08:54)
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房产

   我是反对取消限购的。理由很简单,担心房价因此而上涨。因为能买得起多套房的人,还是有不少,也许跟完全买不起房的人一样多。

  但现在的情况是,地方政府不害怕房价上涨,而是害怕经济下滑。如果地产商通过房协跟政府说,楼市再不稳住,就业、税收都会更加困难,它就更恐惧了。经济转型好像是中央的事,地方的当务之急还是抱住房地产这根拐杖不放手。

  在这种背景下,沈阳取消限购若获得批准,我虽然反对,但可以理解。何况中央定下了分类调控的基调,住建部也授权各地根据实际情况作出决定。

  其实我是个清醒的现实主义者。几年前,我深知行政限购不符合市场经济的规则,但也知道那是当时的无奈之举,说完几句风凉话就只有接受了;现在,假如46个城市有42个城市取消限购,我也不会情绪激烈。

 

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房产

 我一直在等待,谁将是今年率先在全国范围降价的知名地产商?

 今年一季度的楼市,因为有些是去年年底的转签,成交数据还不算特别难看。但到4-5月,多数房企恐怕是更加失望,很多城市是量价齐跌,新房和二手房都一样。上半年只剩下6月份,就别指望会有奇迹发生了。

 我曾经跟有些朋友说过,二季度尤其是4-5月的成交情况,基本决定了2014年的市场大势。如果限购和限贷政策不发生逆转,就应放弃幻想。

 现在越来越清楚了,今年的调整是市场因素在主导。但有些城市的地产商不愿意相信,仍期望政府干预,取消或放松限购。显然,这还是一种“政策市”的思维。鼓吹市场化的地产商及其专家们,关键时刻想到的还是政策。

 

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(2014-05-15 09:47)
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房产

 相比于“(5月12日)人民银行召开住房金融服务专题座谈会”这篇正式通稿,5月13日下午在网上广泛流传的那个会议纪要,透露的信息显然要多得多。我个人最感兴趣的,还是银行界和地方政府对这个会议的解读方式。

 如果既没有参加会议也看不到会议纪要,仅看文件或干巴巴的通稿,将十分乏味。譬如,央行通稿第一条“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”,这句话几乎是老调重弹,2011年开启此轮房地产调控后,就是这么说的。

 但在流传的那份会议纪要里,央行副行长刘士余提醒各商业银行,要有社会责任,房贷利率要合理定价,且要加快房贷审批发放速度。他讲这些话的背景是,银行已经普遍上涨首套房贷款利率,房贷发放期限多延长到两个半月。

 

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房产

 放松房地产调控的声音我们并不陌生。每当房地产市场遇冷,销售不畅,就会传来放松调控的呼吁。2014年亦是如此。据媒体报道,近期长沙、杭州等地相继召开房企沟通会,由当地政府相关部门组织,地方房企参加,酝酿和讨论松绑限购的可能性。据说温州已上报松绑限购的方案。

 为什么这几个城市要求松绑?

 温州已是连续31个月房价下跌。在国家统计局纳入月度房价统计的70个大中城市里,温州是自2011年9月以来房价涨幅唯一保持绿色的城市。据说温州个别楼盘从疯狂时的最高价到最低价,跌幅达40%。调整时长能与之并列的城市,恐怕只有鄂尔多斯。

 杭州不必说,2014年率先举起降价大旗,幅度之深令人吃惊,且引发购房者非理性的砸售楼处行为。

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(2014-03-27 12:04)
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房产

 舆论总是喜欢夸张一些,将几个楼盘的降价归集为“降价潮”;将一两个城市的降价,宣称是“崩盘”的先兆。起初我以为这种耸人听闻的言论,大家听听也就过去了,没几个人会当真。没想到,居然有老乡从遥远的地方来问:他们说的是真的么?

 如果那些极端的预测成真,中国房地产市场过去10年早崩了七八次盘了。这些年最深的调整是2008年,离崩盘还有十万八千里。那一年真正难受的是二手房市场,地产商里也就富力绿城等少数企业备受煎熬。

 到目前为止,2014年只是少数城市少数楼盘的调整,离降价潮还远着呢。我个人觉得,今年以来杭州常州少数楼盘的降价,主要是市场的力量在起作用。房地产调控政策并没有变化,基本是维持2012年以来的政策。

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房产

 如果顺利的话,绿地应该可以在上半年完成整体上市。

 喜欢八卦的人们关心的是,绿地集团董事长张玉良有多少股份值多少钱?听说张玉良的股份比万科的王石要多得多,有朋友就咂咂嘴:张玉良瞬间成亿万富豪了。但说实话,对张玉良这样只知道工作没有其他任何爱好的人来说,财富真的没太大意义。

 如你所知,张玉良创立了绿地,王石创立了万科。不同的是,绿地成立5年后,张玉良创建了职工持股会,它一直是绿地的大股东;而万科1988年实行股份制改造的时候,王石主动放弃了大股东的地位,至今所拥有的571万股万科A股票,只是期权奖励所得。

 王石的选择,从道德上值得尊敬。但从公司治理角度说,这不是最优选择。现在万科市值庞大,很难被

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房产

 有几个朋友问:香港房价会大跌么?

 最近香港传出,有两个豪宅折让三成出售,还有些内地客亏本上百万甚至几百万沽售房子。据香港业内人士估计,自从2012年10月香港特区政府推出以印花税、额外印花税抑制楼市投机的政策以来,香港房价下跌了6%-7%。多人预测香港楼市今年的跌幅会达到10%,极度悲观者甚至说会重演1997年的大跌。

 这些朋友关心香港楼市,并不是因为他们在香港买了楼,他们买不起的;而是想知道,香港房价的下跌,会不会波及内地楼市?联想到前段时间李嘉诚抛售内地物业,有人分析超人可能也认为内地房价差不多已经到顶。

 说实话,香港房价即使下跌20%也没什么了不起,1997年那次调整最低跌了50%。虽然也有不少买家瞬间变

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房产

一位前同事是以阴谋论进行思考的杰出代表。某电视台声称全国房企拖欠3.8万亿土地增值税的消息传开,他悄悄地跟我说:据说这是高层授意的。材料都是国税总局透露的。后面还不忘加一句:开发商就等死吧。

11月26日国税总局通过新华社的表态,无异于给了某电视台和阴谋论患者一记响亮的耳光。但这并不能消除相当一批人对地产商的恶感。包括那位前同事在内,虽然他通过投资大约5套房积累了不菲的资产,但从来没有停止对地产商的痛恨。

想必你已经发现,在国产电影电视剧和话剧里,有两个行业或者说两类群体,常常成为被嘲笑的对象,而不会被审查部门剪掉。一类是我出校门后就根本不看的中国足球,一类则是近10年的热点物种地产商。他们甚至可以是春节联欢晚会里的笑声源。

 

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杂谈

2013年11月25日 10:31  

文/金百利娱乐JBLKBL财经专栏作家 袁一泓

一年多没开电视了,据说某电视台刚抓了个大新闻:2005年至2012年8年间,房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税高达3.8万亿元。并且说这是“拖欠”税款。吓我一大跳。要知道,我们整个国家2012年的税收才11万亿,这些地产商欠缴的税款高相当它的三分之一。全国人民不愤怒才怪呢。

但善良的人们,我们都被这个新闻骗了。

其实,“地产商欠缴巨额土地增值税”,不算是新闻。同一个报料人,也就是某律师,几年前就跟一批媒体送过同样的材料了。也确实有过一轮报道。如今又来一遍,只不过这次被占领舆论高地的某电视台惊喜地发现,以为是一条大鱼,可以送到普利策新闻奖的餐桌上,但很可能,它是一条乌龙。

我为什么说3.8万亿元这个数据吓我一大跳?举个例子。据《21世纪经济报道》2013年5月16日报道,有关机构对139家A股上市公司进行统计后发现,自2007年一季度至2013年一季度,139家房企缴税额高达6429.7亿元,而同期的净利润仅为6265.4亿。

过去5年,每家A股房地产上市公司平均每年净利润是9亿元。那么,往前推3年,8年就是72亿

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